La plusvalía municipal en Canarias: cómo analizo, detecto errores y reclamo conforme a ley
La plusvalía municipal no es un impuesto complejo.
Lo que es complejo —y preocupante— es cómo se sigue aplicando mal.
Como profesional inmobiliario y analista de operaciones, mi trabajo no es “ver cuánto hay que pagar”, sino ver si el impuesto procede y si el cálculo es legal.
Cuando analizo una plusvalía municipal en Canarias, parto de una premisa clara:
El Ayuntamiento no tiene discrecionalidad para elegir el método que más recauda. La ley obliga a aplicar el más favorable al contribuyente.
Y esto, en la práctica, no siempre se cumple.
Qué es exactamente la plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Grava exclusivamente el valor del suelo, no de la edificación.
Aspectos clave que muchos ignoran:
- No grava la ganancia económica total.
- No se basa en precios de mercado.
- Se calcula según métodos tasados por ley.
- Lo gestionan los ayuntamientos, pero la norma es estatal.
El origen del problema: por qué hay tantas plusvalías mal calculadas
Durante años, los ayuntamientos aplicaron un método automático, independientemente de si existía o no incremento real.
Esto provocó:
- Liquidaciones sin ganancia real.
- Importes desproporcionados.
- Vulneración del principio de capacidad económica.
El Tribunal Constitucional corrigió esto de forma progresiva.
🟦 H2 — Doctrina constitucional que aplico en cada análisis
🟨 H3 — Sentencia 59/2017
Declara inconstitucional exigir el impuesto cuando no existe incremento real.
🟨 H3 — Sentencia 182/2021
Declara inconstitucional el método objetivo anterior por no permitir ajuste a la realidad económica.
Consecuencia directa:
El método anterior queda expulsado del ordenamiento jurídico.
🟦 H2 — Marco legal vigente que utilizo hoy (obligatorio)
Tras la STC 182/2021, entra en vigor el Real Decreto-ley 26/2021, que modifica la Ley de Haciendas Locales.
Desde entonces existen DOS métodos legales:
🟩 H3 — Método 1: objetivo
- Basado en coeficientes máximos fijados por ley.
- Depende de los años de tenencia.
- Usa el valor catastral del suelo.
👉 Es válido solo si no resulta más gravoso.
🟩 H3 — Método 2: incremento real
- Diferencia entre valor de transmisión y adquisición.
- Ajustado a la proporción del suelo.
- Refleja la ganancia real, si la hubo.
👉 Debe aplicarse si es más favorable al contribuyente.
Esto no es una opción: es una obligación legal.
🟦 H2 — Mi metodología profesional de análisis (paso a paso)
Hablaré en primera persona porque así es como trabajo cada expediente.
🟦 H3 — 1. Determino si existe incremento real
Analizo escrituras de compra y venta.
Si no hay incremento, el impuesto no procede.
🟦 H3 — 2. Identifico el método aplicado por el Ayuntamiento
Reviso:
- Liquidación o autoliquidación.
- Ordenanza fiscal municipal vigente en ese año.
- Método utilizado y coeficientes aplicados.
Errores habituales:
- Aplicar solo el método objetivo.
- No permitir elección.
- Usar coeficientes máximos sin justificación.
🟦 H3 — 3. Simulo ambos métodos conforme a ley
No invento cifras.
Aplico exactamente las fórmulas legales y comparo resultados.
El resultado correcto es el menor.
🟦 H3 — 4. Verifico plazos de reclamación
- Liquidación: 1 mes.
- Autoliquidación / rectificación: 4 años.
- Actos firmes: análisis específico.
Este punto es crítico: fuera de plazo no hay reclamación.
🟦 H2 — Simulación técnica basada exclusivamente en normativa (sin datos ficticios)
⚠️ No es un caso inventado.
Es una simulación jurídica basada en la estructura real de cálculo que establece la ley.
🟩 Escenario normativo tipo
- Transmisión de inmueble urbano.
- Ayuntamiento aplica método objetivo.
- Incremento real inferior al resultado objetivo.
🟩 Resultado técnico
- El método objetivo arroja una base imponible superior.
- El método de incremento real arroja una base inferior.
- Debe aplicarse el segundo, por mandato legal.
Conclusión:
La liquidación es incorrecta por elección indebida del método.
🟦 H2 — Recomendación profesional clara
Si has vendido un inmueble urbano en Canarias en los últimos años:
- No asumas que la plusvalía es correcta.
- No des por válido el cálculo municipal.
- Revísala técnicamente.
Yo reviso cada expediente como lo haría un técnico tributario:
ley, método, números y plazos. Sin opiniones.
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🟦 DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este contenido refleja un análisis técnico basado en normativa tributaria vigente y jurisprudencia constitucional. No constituye asesoramiento jurídico individualizado. Cada caso requiere estudio documental específico.
🟦 FIRMA
Alejandro Abreus | Agente Inmobiliario Online · API Nº 2129
🟥 BIBLIOGRAFÍA OFICIAL (ÚNICAMENTE FUENTES PRIMARIAS)
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004)
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214 - Real Decreto-ley 26/2021
https://www.boe.es/eli/es/rdl/2021/11/08/26 - STC 59/2017
https://hj.tribunalconstitucional.es/es/Resolucion/Mostrar/25756 - STC 182/2021
https://hj.tribunalconstitucional.es/es/Resolucion/Mostrar/28642
