Plusvalía Municipal en Gran Canaria 2026: La Estrategia Dual para Ahorrar Impuestos
El IIVTNU es el «impuesto silencioso» que sorprende a muchos vendedores en la notaría. La buena noticia: desde el cambio legislativo, puedes elegir cuánto pagar. O si pagar.
Los coeficientes municipales en Gran Canaria (Las Palmas, Telde, San Bartolomé, etc.) se ajustan anualmente. Este análisis técnico busca la optimización patrimonial bajo la normativa estatal vigente (RD-ley 26/2021). Sin embargo, la liquidación final debe ser validada siempre por la ordenanza municipal aplicable en el momento de la firma. Como API Colegiado (02129), mi competencia es la valoración y estrategia de venta.
V ender una propiedad en Canarias implica liquidar cuentas con dos «socios»: Hacienda (IRPF) y el Ayuntamiento (Plusvalía Municipal). Mientras que el primero grava tu beneficio global, el segundo grava teóricamente el incremento del valor del suelo urbano.
Hasta hace poco, el sistema era «tiránico»: pagabas siempre, ganaras o perdieras dinero. Hoy, la ley nos permite jugar con dos barajas. Como tu asesor inmobiliario, mi trabajo es calcular ambas manos y jugar la que menos coste tenga para tu bolsillo.
*Simulación basada en una venta con poco margen de beneficio real en zona Canteras. El ahorro de 2.755€ es directo al bolsillo del vendedor.
Los Dos Caminos: Tú Eliges
Actualmente coexisten dos fórmulas para calcular la base imponible. El contribuyente tiene derecho a optar por la más favorable.
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🏛️ Método Objetivo (La Fórmula Antigua):
Se calcula multiplicando el Valor Catastral del suelo por unos coeficientes fijos según los años que has tenido la casa. No importa si ganaste mucho o poco dinero real. -
📈 Método Real (La Plusvalía Real):
Se calcula en base a la diferencia matemática entre el precio de compra y el de venta, multiplicado por el porcentaje que representa el suelo. Este método premia la realidad del mercado. Para que funcione, es vital que tu valoración inicial sea precisa y evites caer en la trampa emocional del Precio Deseo vs. Precio Cierre, ya que un precio inflado puede distorsionar el cálculo fiscal y bloquear la venta.
¿Es inconstitucional la Plusvalía? La Verdad Legal
Esta es la duda más frecuente en mi despacho. La respuesta requiere precisión jurídica:
El Tribunal Constitucional (Sentencia 182/2021) declaró nulo el sistema antiguo porque cobraba impuestos sobre «ganancias ficticias». Sin embargo, el Gobierno aprobó una nueva normativa (Real Decreto-ley 26/2021) que corrigió esos defectos. El impuesto actual es legal y está vigente.
¿Cuándo podemos impugnar o reclamar?
Aunque el impuesto es legal, como API reviso cada liquidación porque existen escenarios donde el Ayuntamiento no tiene derecho a cobrar:
- Venta a Pérdidas: Si vendes por menos de lo que compraste, no hay hecho imponible. Es una operación «No Sujeta». Esto sucede a menudo cuando la propiedad ha sufrido La Tiranía de la Novedad: salir con un precio incorrecto, «quemar» el anuncio en Idealista y verse obligado a malvender meses después.
- Carácter Confiscatorio: Si la cuota del impuesto a pagar es superior al beneficio real que has obtenido en la venta.
Tabla de Coeficientes Oficiales (Referencia Estado)
Estos son los coeficientes máximos que aplicamos para estimar el «Método Objetivo». Observa cómo el sistema premia la tenencia a medio plazo (10 años) y penaliza la especulación (menos de 1 año) o la tenencia muy larga.
| Años de Tenencia | Coeficiente (Aprox.) | Impacto |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 | Bajo (Penalización Especulativa) |
| 1 a 5 años | 0,13 – 0,16 | Medio |
| 10 años | 0,08 | Muy Bajo (Oportunidad) |
| 20 años o más | 0,45 | Alto (Cuidado) |
El Factor Local: Cada Ayuntamiento es un Mundo
Aunque la ley es estatal, cada ayuntamiento en Gran Canaria (San Bartolomé de Tirajana, Mogán, Telde…) tiene la potestad de bonificar este impuesto o ajustar los tipos impositivos (hasta el 30%).
En herencias, por ejemplo, muchos municipios canarios ofrecen bonificaciones de hasta el 95% si es vivienda habitual. No aplicar esta bonificación por desconocimiento es perder dinero directamente.
¿Calculamos tu Impuesto Antes de Vender?
No esperes a la notaría. Hagamos la simulación Dual (Objetiva vs. Real) ahora.
Preguntas Frecuentes
¿Quién paga la plusvalía, comprador o vendedor?
Por ley, la paga el vendedor (quien recibe el incremento de valor). En herencias, la pagan los herederos.
¿Tengo que pagarla si reinvierto el dinero?
Sí. La exención por reinversión en vivienda habitual solo aplica al IRPF (Hacienda), no a la Plusvalía Municipal.
¿Cuándo se paga?
Tienes 30 días hábiles tras la firma de la venta (o 6 meses en caso de herencia, prorrogables a un año).
Referencias y Normativa
- 🔗 Ayuntamiento de Las Palmas GC: Ordenanzas Fiscales e IIVTNU.
- 🔗 BOE (Real Decreto-ley 26/2021): Reforma del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales.
