- Plusvalía municipal: el impuesto más ignorado
- IRPF y ganancia patrimonial: lo que pocos calculan bien
- Gastos deducibles y exenciones olvidadas
📰 ¿Sabías que muchos vendedores pierden entre un 5% y un 10% del valor de su propiedad por no revisar bien sus impuestos?
– El problema no es Hacienda.
– El problema es no anticiparse.
💥 Vender sin prever los impuestos es como construir sin planos
Cuando decides vender una vivienda, la operación no termina en el notario, sino en la declaración de la renta.
He visto a propietarios felices el día de la venta… hasta que meses después llega la liquidación de la plusvalía municipalo el IRPF.
Y ahí descubren que el beneficio real no era el que pensaban.
Según la Agencia Tributaria Española (https://sede.agenciatributaria.gob.es), más del 42% de los vendedores en 2024 cometieron errores al declarar la ganancia patrimonial.
Y lo más preocupante: la mayoría se podrían haber evitado con una consulta profesional antes de firmar la venta.
💡 Error 1: Ignorar la Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Es el impuesto más temido y menos comprendido.
La Plusvalía Municipal grava el aumento del valor del suelo desde la compra hasta la venta.
Aunque desde la reforma del Real Decreto-Ley 26/2021, los ayuntamientos deben ofrecer dos métodos de cálculo (objetivo o real), muchos propietarios siguen eligiendo el que más les perjudica por desconocimiento.
📎 Referencia oficial:
https://boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-18017
💬 Consejo:
Antes de firmar la venta, pide a tu asesor o agente que calcule la plusvalía por ambos métodos.
Elige el más favorable y guarda el justificante del cálculo.
💡 Error 2: No calcular correctamente la ganancia patrimonial en el IRPF
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se aplica sobre la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición (sumando o restando gastos y mejoras).
El error habitual es no incluir los gastos deducibles, como:
- Notaría y registro de compra
- Impuestos abonados al adquirir la vivienda
- Reformas y mejoras documentadas con factura
📎 Referencia oficial:
https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Segmentos/Ciudadanos/Vivienda/Venta_de_vivienda/Venta_de_vivienda.shtml
💬 Consejo:
Guarda todos los justificantes. Una vivienda reformada y bien documentada puede reducir tu carga fiscal hasta un 25% en la ganancia patrimonial.
💡 Error 3: No aprovechar las exenciones fiscales
Hay tres exenciones clave que muchos desconocen:
- Reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF).
- Mayores de 65 años: exentos si venden su vivienda habitual.
- Reinversión del importe en una renta vitalicia (para mayores de 65 años hasta 240.000 €).
📎 Referencia:
https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
💬 Consejo:
Planificar la venta con tu asesor fiscal o tu agente inmobiliario antes de aceptar una oferta puede evitarte sorpresas y multiplicar tu rentabilidad neta.
💬 Reflexión personal:
Vender una vivienda sin prever los impuestos es como navegar sin brújula: puedes llegar, pero con muchas tormentas.
El conocimiento no solo te ahorra dinero, también te da tranquilidad y control.
Y aunque este contenido tiene carácter informativo y no sustituye el consejo profesional, mi experiencia me ha enseñado que el vendedor inteligente se asesora antes, no después.
📈 Acción estratégica
Hazlo simple y, vende rápido.
📚 Bibliografía completa:
- Agencia Tributaria Española – Guía de venta de vivienda habitual:
👉 https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Segmentos/Ciudadanos/Vivienda/Venta_de_vivienda/Venta_de_vivienda.shtml - Boletín Oficial del Estado (BOE) – Real Decreto-Ley 26/2021 sobre la Plusvalía Municipal:
👉 https://boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2021-18017 - Ley del IRPF (Ley 35/2006) – Exenciones fiscales y reinversión vivienda habitual:
👉 https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764 - Banco de España – Guía financiera para ciudadanos:
👉 https://clientebancario.bde.es - Idealista Data – Informe de mercado inmobiliario 2025:
👉 https://www.idealista.com/data/informes
