LTV – Loan to Value – ¿Cuánto me puede prestar el banco en Canarias en 2026?

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La guía definitiva del LTV real (Loan-to-Value) para compradores y pequeños inversores

Introducción rápida (qué es el LTV y por qué es lo que de verdad importa)

El LTV (Loan-to-Value) es la ratio que define qué porcentaje del menor entre precio de compraventa y valor de tasación el banco está dispuesto a financiar. No es un número “mágico”: es la pieza central del cálculo del riesgo que aplican todas las entidades. En España el LTV medio de las hipotecas nuevas se ha situado en torno al 67,2 % en 2024; solo un 12 % de las hipotecas nuevas superaron el 80 % de LTV en 2024. Banco de España

Panorama general: cifras actuales y cómo leerlas (España → Canarias)

  • LTV medio (España, 2024): ~67,2 %; la banca mantiene prudencia tras la fase de expansión del crédito. Banco de España
  • Porcentaje de hipotecas con LTV > 80 % (2024): ~12 % — son operaciones excepcionales y muy vigiladas por el departamento de riesgos. Banco de España+1
  • Canarias — contexto de precios: el valor tasado medio de la vivienda libre en Canarias marcó máximos en 2025: ~1.965–1.997 €/m² según trimestres 2025 (ISTAC). Un LTV no se calcula en abstracto: depende del valor de tasación que fija el perito. Gobierno de Canarias+1

Traducción práctica: si la tasación es alta y tu entrada es baja, el LTV sube — pero que el LTV suba no garantiza la concesión: el banco pondera ingreso, endeudamiento y estabilidad.

LTV orientativo por tipo de operación (lo que realmente verás en los bancos en 2026)

Nota: los rangos que indico abajo están respaldados por la práctica bancaria, datos BdE y análisis de mercado; cada banco y cada perfil puede flexibilizar o endurecer condiciones según scoring y garantías adicionales.

1) Primera vivienda (comprador particular, perfil estándar)

  • LTV habitual: 70–80 % (estándar).
  • Casos excepcionales: 90–100 % solo en perfiles muy sólidos (empleo estable, buen scoring, avales, convenios bancarios o inmuebles propiedad del propio banco). La proporción de operaciones >80 % es minoritaria. Banco de España+1

2) Segunda vivienda / vivienda de inversión (retail)

  • LTV habitual: 60–70 % (barrera estándar).
  • Motivación técnica: mayor probabilidad de volatilidad de valor y exigencia de colchón de capital por parte de riesgos.

3) Inversión (compra para alquilar con intención de apalancamiento)

  • LTV realista: 60 % (casos normales) — hasta 70–75 % solo para perfiles con historial de inversión y garantías. Idealista

4) Local comercial / oficina / garaje

  • LTV: 50–60 % (financiación más restrictiva, plazo más corto y tipo generalmente más alto).

5) No-residentes / compradores extranjeros

  • Los bancos que trabajan con no residentes (Santander, BBVA, CaixaBank, etc.) ofrecen productos específicos; los LTV suelen ser más conservadores (60–70 %) salvo acuerdos especiales. Idealista+1

Cómo se calcula en la práctica: ejemplo numérico con Canarias (tasación realista)

Ejemplo: vivienda en Tenerife con precio de venta 250.000 € / tasación 240.000 € (valor tasado).

  • Si el banco aplica LTV 70 % → préstamo posible = 168.000 € (240.000 × 0,70).
  • Requisitos del comprador: entrada mínima ≈ 82.000 € + gastos (notaría, impuestos, gestoría).
    Si el banco aplica LTV 80 % por perfil superior → préstamo = 192.000 €; entrada ≈ 58.000 €.

Observa: el banco usa el menor entre precio de compra y valor de tasación para el cálculo. Si la tasación es menor que el precio, te afecta directamente.

Qué factores concretos redondean el LTV a tu favor (cómo “subir” tu LTV efectivo)

  1. Garantías adicionales: avales, hipoteca adicional sobre otro inmueble, doble garantía.
  2. Perfil patrimonial claro: ahorros, inversiones, patrimonio familiar con liquidación rápida.
  3. Ingresos estables y bajo endeudamiento: el DTI (debt-to-income) < 35–40 % ayuda.
  4. Operaciones con bancos que gestionen la operación (cartera propia): si hay interés comercial, se pueden alcanzar LTV mayores en producto concreto. Cinco Días

Riesgos y señales de alarma (qué evitar para que no te bajen LTV o te rechacen)

  • Tasación a la baja: si el perito valora menos que el precio pedido, el LTV baja y tu entrada debe subir. (Ver sección práctica). Gobierno de Canarias
  • CIRBE y deudas ocultas: la existencia de otras financiaciones reduce capacidad y, por tanto, probabilidad de LTV alto. (Ver post Diciembre 1).
  • Ingresos volátiles (autónomos con temporada turística): requieren histórico más amplio (24 meses) y pueden rebajar LTV práctico. Idealista

Estrategias prácticas para maximizar lo que te prestan (checklist operativo)

  1. Solicita tasación previa no vinculante con el banco para calibrar LTV estimado.
  2. Limpia CIRBE 90 días antes (amortizar microcréditos y suspender tarjetas si no se usan).
  3. Prepara documentación completa (contratos, 2–3 últimas nóminas, contratos de alquiler, modelos censales para autónomos).
  4. Valora bancos que atienden no-residentes si eres comprador extranjero; comparativa puede aumentar LTV efectivo. Idealista+1
  5. Usa un ICI (broker hipotecario) para presentar tu perfil con la mejor estructura y mejorar la negociación (los intermediarios están consiguiendo mejores condiciones en el mercado actual). Cinco Días

Datos del mercado que condicionan LTV en Canarias (contexto macro 2025–2026)

  • El valor tasado medio en Canarias se situó en 1.965,7–1.996,8 €/m² en 2025 (varía por trimestre). Esto influye directamente en los cálculos de préstamo por tasación. Gobierno de Canarias+1
  • La firma de hipotecas experimentó picos en 2025, lo que ha llevado a mayor competencia entre bancos por buenos perfiles, pero también a mayor prudencia en riesgos. Idealista

Preguntas frecuentes (rápidas y con respuesta técnica)

P: ¿Puedo conseguir LTV 100 % en Canarias?
R: Es posible en circunstancias concretas (1ª vivienda, perfil prime, avales o inmueble del propio banco), pero no es la norma y es minoritario. Banco de España

P: ¿Por qué algunas hipotecas superan 80 %?
R: Operaciones comerciales concretas — oferta vinculada a producto, condiciones especiales o combinaciones de garantías. En 2024 solo ~12 % de hipotecas nuevas superó 80 %. Banco de España+1

P: ¿Qué diferencia hay entre precio y tasación en el cálculo?
R: El banco toma el menor de los dos. Si la tasación es menor, tu LTV efectivo baja.

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Descargo de responsabilidad

Este artículo explica criterios y prácticas habituales en el mercado hipotecario español y canario en 2025–2026, basados en informes oficiales y publicaciones especializadas (Banco de España, ISTAC, Idealista, Fotocasa). No constituye asesoramiento financiero personalizado ni garantiza condiciones de concesión. Cada entidad aplica sus propios modelos internos; se recomienda solicitar evaluación individual.

Firma:
Alejandro Abreus | Agente Inmobiliario Online · Nº API 2129

Bibliografía (fuentes oficiales y prensa económica)

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