Alejandro Abreus. Bróker & consultor inmobiliario.
24
FEB
2024
DIVISIÓN HORIZONTAL
- La división horizontal de un edificio es un acto donde un inmueble se divide en fincas registrales independientes. Al realizar la división horizontal de un inmueble, se modifica su estructura para crear diferentes partes a partir del edificio original.
- Hay 4 tipos de divisiones horizontales: divisiones horizontales, divisiones horizontales tumbadas, división horizontal de un conjunto inmobiliario, división horizontal en construcción o pre-horizontalidad.
- Existen tres formas de llevar a cabo la división material de una vivienda o local, cada una con sus propios efectos y su propio régimen.
Escritura de división horizontal
La podemos encontrar en el Registro de la Propiedad que corresponda.
Para pedir la escritura de división horizontal de un inmueble nuevo, se necesitará recurrir a la licencia de obras para decretar los elementos privativos que existen.
Si se trata de la división horizontal de un edificio antiguo, actualmente ya no se necesita presentar la licencia de obras. Aunque sí que es habitual echar mano de ella para tener mayor seguridad de que la división del inmueble se ha hecho de una manera legal y correcta.
Tipos de división horizontal
- División horizontal
- División horizontal tumbada
- División horizontal de un conjunto inmobiliario
- División horizontal en construcción o pre-horizontalidad
División horizontal por tipos de inmueble
- División horizontal de locales
- División horizontal de vivienda
- División horizontal del edificio
- Parcela construida sin división horizontal
Pasos para llevar a cabo la división horizontal de un inmueble.
1 - Elaboración del proyecto de división horizontal.
2 - Licencia municipal de división horizontal.
3 - Escritura de declaración división horizontal.
4 - Registro de la propiedad o Catastro.
Requisitos para la división horizontal.
Para dividir una propiedad en otras independientes la Ley de Propiedad Horizontal dice que se necesita un acuerdo de todos los propietarios de la comunidad así como un Proyecto de División Horizontal que esté firmado por un técnico con competencias (un arquitecto o un aparejador)
1 - Autorización administrativa del proyecto de división horizontal.
2 - Petición a la junta de propietarios.
3 - Aprobación del proyecto por tres quintas partes del total de los propietarios.
4 - Consentimiento de los propietarios afectados.
5 - Fijación de las nuevas cuotas de participación.
Existen 3 formas de llevar a cabo la división de una vivienda o local.
Cada una con sus propios efectos y su propio régimen.
Primera
Sería su división física a nivel interno, en ejercicio del derecho que confiere a cada propietario sobre los elementos privativos, es decir, sin realizar obras que afecten a elementos comunes.
No se necesita autorización alguna de la Comunidad, sólo se debe dar cuenta de las obras que se pretenden realizar. Las obras deberán limitarse exclusivamente al elemento privativo, sin que pueda extenderse a ningún elemento común.
Segunda
Sería una división material y se diferencia de la anterior porque implica la realización de obras sobre elementos comunes del edificio. Por ejemplo: un portero, un buzon o una puerta en la escalera. Para este tipo de división con obras que afectan a elementos comunes es necesario: un acuerdo en junta que autorice dichas obras de división material o autorización en la escriturade división horizontal del edificio en este sentido.
Tercera
Sería la división jurídica del predio, modificando la estructura interna de la comunidad, dando lugar a nuevos predios dentro del edificio y por tanto votos adicionales en las juntas. Supone una modificación de la escritura de división horizontal del edificio que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad si se quiere que surta efectos frente a terceros. La división jurídica tiene especial relevancia en el funcionamiento de la comunidad, ya que altera el régimen de adopción de acuerdos, al incrementar el número de votos.
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